莫成待宰羔羊 中國(guó)老百姓買(mǎi)房5大致命誤區(qū)

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房地產(chǎn)市場(chǎng)上充斥了太多形形色色的“專(zhuān)家”，很多都是站著說(shuō)話(huà)不腰疼的角色，有的是官方的政治傳聲筒，有的是房地產(chǎn)業(yè)鏈上的直接受益者，還有的只是為了迎合百姓心理的情緒化宣泄，而更多的，連自己都沒(méi)簽過(guò)哪怕是一次購(gòu)房合同體驗(yàn)過(guò)一線(xiàn)的真實(shí)民意現(xiàn)狀，當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)上的大多數(shù)人被利益的言論所左右的時(shí)候，最后受傷的永遠(yuǎn)是無(wú)數(shù)善良的老百姓。而真正提供實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)讓買(mǎi)房者減少損失的卻少之又少。最可悲的是，一些市民總是對(duì)所謂的專(zhuān)家言論只根據(jù)自己的喜好來(lái)評(píng)價(jià)和決策，最后深受打擊，精神和經(jīng)濟(jì)都白白遭遇損失。 　　我想，任何一個(gè)有良知和責(zé)任感的公民，都有一種責(zé)任和義務(wù)，要為大家做點(diǎn)什么。
! d( X* P, H3 B) E; C% Z+ D. f9 c　　那么，在這個(gè)商業(yè)利益至上的浮躁社會(huì)里，作為普通老百姓如何才能在買(mǎi)房問(wèn)題上做到知己知彼？如何才能避免陷入那些讓自己上套的致命誤區(qū)？如何才能學(xué)會(huì)和掌握一些最簡(jiǎn)單最真實(shí)最實(shí)用的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)和技巧不至于讓自己白白損失血汗錢(qián)呢？根據(jù)鄒濤多年來(lái)的實(shí)踐、暗訪(fǎng)和調(diào)研，在此為萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)和萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)網(wǎng)的會(huì)員朋友分享幾點(diǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，希望對(duì)大家購(gòu)房決策時(shí)有所實(shí)際幫助：
( U2 G" b2 T' ^# v+ z　　中國(guó)老百姓買(mǎi)房的致命誤區(qū)之一：買(mǎi)房總是知己不知彼。
' A4 ]: v  f* t/ o　　具體表現(xiàn)在：
9 h3 [( K! V1 p, j3 J! E+ a' C1 u　　1、不看清樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段：
　　(1)誰(shuí)在售樓處賣(mài)樓：嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，很多購(gòu)房者到現(xiàn)在都還不知道，在中國(guó)幾乎所有的樓盤(pán)售樓處現(xiàn)場(chǎng)的售樓人員，其實(shí)并不是開(kāi)發(fā)商的人，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)有投資商、開(kāi)發(fā)商、承建商（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、景觀等）、銷(xiāo)售商（包括營(yíng)銷(xiāo)推廣商）。其中投資商負(fù)責(zé)籌集樓盤(pán)建設(shè)資金，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)運(yùn)作；承建商即建筑商負(fù)責(zé)樓盤(pán)的具體施工；房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則是，大部分樓盤(pán)建設(shè)好后開(kāi)發(fā)商本身并不會(huì)直接去賣(mài)樓，而是會(huì)找一家樓盤(pán)銷(xiāo)售代理中介公司由其負(fù)責(zé)整體銷(xiāo)售，一般是按樓盤(pán)總銷(xiāo)售平方面積進(jìn)行核算，開(kāi)發(fā)商按項(xiàng)目總銷(xiāo)售面積支付給代理銷(xiāo)售公司作為總代理費(fèi)用，這其中，代理中介公司需要支付現(xiàn)場(chǎng)售樓人員1%-3%的傭金，比如說(shuō)：現(xiàn)場(chǎng)售樓人員賣(mài)一套100萬(wàn)的房子，可以拿到1萬(wàn)-3萬(wàn)元的傭金。事實(shí)上這些代理費(fèi)用、售樓人員的傭金等費(fèi)用最終還是加在羊毛（購(gòu)房者）身上的。一些比較稀有暢銷(xiāo)的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商還會(huì)收取代理公司的保證金作為對(duì)代理中介公司的制約。開(kāi)發(fā)商與代理公司商定銷(xiāo)售代理費(fèi)用簽訂代理銷(xiāo)售合作協(xié)議后，由該中介公司負(fù)責(zé)樓盤(pán)的具體現(xiàn)場(chǎng)接待看房、簽約等事宜。所以大家在樓盤(pán)售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到得售樓人員是中介公司派出的人員，有的樓盤(pán)售樓處售樓人員會(huì)直接用其代理公司的名片，但一些樓盤(pán)的中介人員為迷惑購(gòu)房者以方便銷(xiāo)售，連名片都只會(huì)印“XX樓盤(pán)銷(xiāo)售中心的字樣，給購(gòu)房者造成他們就是開(kāi)發(fā)商的人的誤區(qū)。樓價(jià)之所以高，跟樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)用也有關(guān)系，但一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)商還是要依賴(lài)代理公司賣(mài)樓。
( i' ?; l0 k2 ]6 ]$ Y: K　　因?yàn)橹薪槭蹣侨藛T的基本工資都很低，一般都是靠賣(mài)樓拿傭金，所以很多售樓人員在具體的銷(xiāo)售過(guò)程中就會(huì)不負(fù)責(zé)地夸大其詞、亂許諾、亂承諾以促進(jìn)成交，樓盤(pán)賣(mài)完后他們就撤了，那些當(dāng)初賣(mài)樓時(shí)說(shuō)得很好的什么規(guī)劃啊承諾啊統(tǒng)統(tǒng)見(jiàn)鬼去了當(dāng)然也就與他們無(wú)關(guān)了（這一點(diǎn)在調(diào)查中一些開(kāi)發(fā)商也很惱火，因?yàn)樽詈笫情_(kāi)發(fā)商來(lái)收?qǐng)觯?font class="jammer">  [. n/ S1 {% d7 _+ U% F
　　（2）傻乎乎地去做誠(chéng)意登記與VIP登記：很多老百姓也許會(huì)很奇怪，為什么一些樓盤(pán)房地產(chǎn)商敢開(kāi)那么高的價(jià)？這一大創(chuàng)舉就要?dú)w功于那些開(kāi)發(fā)商請(qǐng)
, C) i( ^8 |/ |; c& Z　　的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)（或代理中介公司）的功勞了。樓盤(pán)實(shí)施的誠(chéng)意登記與VIP登記手段就是一個(gè)非常有效的市場(chǎng)試水銷(xiāo)售手段。通過(guò)這種方式，銷(xiāo)售代理公司很快就調(diào)查出有多少人對(duì)本樓盤(pán)感興趣，能接受的價(jià)格程度。舉個(gè)例子：某樓盤(pán)有300套房，原計(jì)劃定的開(kāi)盤(pán)價(jià)是1萬(wàn)元每平，先進(jìn)行誠(chéng)意登記與VIP登記，結(jié)果有1000名不明真相的購(gòu)房者來(lái)登記了，比例是3：1，這時(shí)，房地產(chǎn)商就會(huì)分析并制訂出銷(xiāo)售策略，把價(jià)格再定高一些。然后再制造人氣與熱銷(xiāo)假象吸引不明真相的可憐購(gòu)房者簽單。
, t# l! I0 N5 R( t+ @8 N　　當(dāng)然，還有其他各種各樣的事前營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售手段，鄒濤會(huì)在鄒濤官方ＱＱ群中及今后的文章中一 一分析，這里限于篇幅不細(xì)說(shuō)。
2、不研究其他購(gòu)房者的心理：略。
4 \  ~: A* _8 ?+ q+ x, S( ]* z) O2 E　　3、不會(huì)看樓盤(pán)的銷(xiāo)控表：很多售樓處現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)控表基本上都是虛假的。如果有售樓處的人告訴你房子已經(jīng)賣(mài)了多少套多少套時(shí)，你只當(dāng)他只是在“唱歌”吧?，F(xiàn)在政府采用電子合同，真正銷(xiāo)售真金白銀交了錢(qián)簽訂了合同的才會(huì)在國(guó)土房產(chǎn)局的網(wǎng)站上有統(tǒng)計(jì)和公示出來(lái)的，大家在萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)網(wǎng)上查詢(xún)政府?dāng)?shù)據(jù)即可清清楚楚。
) Z3 P% y' X0 a0 w7 N　　4、不會(huì)看售樓現(xiàn)場(chǎng)的人員：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)和中介代理銷(xiāo)售公司為制造人氣熱銷(xiāo)氣氛，會(huì)集中時(shí)間統(tǒng)一開(kāi)盤(pán)，有的甚至?xí)髽潜P(pán)的承建商也派多少人來(lái)參加排隊(duì)（否則工程款可能就不能按時(shí)拿到）造成人非常多的假象誘騙不明真相購(gòu)房者交定金，在調(diào)查中，鄒濤發(fā)現(xiàn)，有的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)有一半以上的在排隊(duì)“買(mǎi)房”的人都是來(lái)忽悠你的“托”。
; g* C+ S! G2 _4 s, l1 d. n　　5、不可盲信官方的數(shù)據(jù)：官方公布的房?jī)r(jià)成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均價(jià)是不分別墅和低檔住宅的，所以我們看到得某個(gè)月均價(jià)可能是別墅和高檔豪宅的統(tǒng)計(jì)價(jià)格，不代表某月房?jī)r(jià)就真正漲了多少。
( p+ \* ?. x3 Q3 M2 }9 F　　鄒濤給您提供的避免本類(lèi)致命誤區(qū)的實(shí)戰(zhàn)操作策略：不聽(tīng)信售樓員的表面介紹，不要傻乎乎的以為也不要交錢(qián)沒(méi)什么損失就去做誠(chéng)意登記，當(dāng)你在售樓處留下自己的姓名資料和聯(lián)系電話(huà)的那一刻起，你已經(jīng)在為推高該樓盤(pán)的房?jī)r(jià)“做貢獻(xiàn)”了。不看樓盤(pán)的銷(xiāo)控表而要去查政府的進(jìn)入電腦成交的合同公示數(shù)據(jù)，不要為在“特意”當(dāng)著你面前簽訂合同而且“興高采烈”交錢(qián)買(mǎi)房的人迷惑，那個(gè)人很可能只是在無(wú)聲地催促你快交錢(qián)簽單。對(duì)官方公布的數(shù)據(jù)要一分為二的看：一些硬數(shù)據(jù)比如電腦控制的簽訂合同可以相信，而對(duì)于一些可能被加工的軟數(shù)據(jù)要善于從表面去分析和了解背后的真實(shí)現(xiàn)狀等等。
8 B6 E: ]8 I6 X; S6 y5 x2 J　　中國(guó)老百姓買(mǎi)房的致命誤區(qū)之二：買(mǎi)房總是盲從表面現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為看到一些售樓現(xiàn)場(chǎng)的人氣、一些媒體公布的上漲下跌的數(shù)據(jù)、一些身邊的人沾沾自喜地談?wù)撟约嘿I(mǎi)房賺了等等時(shí)，一定要清醒地區(qū)分、反復(fù)分析背后的原因。
　　鄒濤給您提供的避免本類(lèi)致命誤區(qū)的實(shí)戰(zhàn)操作策略：只作為自己的買(mǎi)房時(shí)的參考層面之一。市場(chǎng)的真相需要到第一線(xiàn)去了解并跟蹤觀察。
' ?$ F' Q8 f; O4 F/ j　　中國(guó)老百姓買(mǎi)房的致命誤區(qū)之三：買(mǎi)房理念僵硬死板。具體表現(xiàn)為以為買(mǎi)了房就要住一輩子，用自己的眼光去對(duì)比想當(dāng)然、首付多一點(diǎn)自己的壓力會(huì)少一點(diǎn)、供樓就一定要供幾十年等等。
- {4 j" o# o2 X/ j3 D　　鄒濤給您提供的避免本類(lèi)致命誤區(qū)的實(shí)戰(zhàn)操作策略：今天不知道明天的事，中國(guó)的房地產(chǎn)一向是個(gè)政策市，只適合波段操作，即使是你在低價(jià)的時(shí)候買(mǎi)的一套房子漲了2倍3倍，你不賣(mài)也是死的，紙上富貴而已。事物的永恒規(guī)律是漲到極限了就一定會(huì)跌。漲了就賣(mài)，好房子多的是，再根據(jù)政策規(guī)律尋找價(jià)值洼地買(mǎi)一套豈不是兩全其美？普通老百姓一輩子能用銀行的錢(qián)就只有買(mǎi)房按揭這次機(jī)會(huì)，當(dāng)然是首付越少越好0 首付更好，付一年兩年漲了就賣(mài)掉，跌了自己也沒(méi)什么損失反正首付少，多的資金還是在自己手上，手中有現(xiàn)金啥時(shí)候都不慌。
　　中國(guó)老百姓買(mǎi)房的致命誤區(qū)之四：買(mǎi)房只買(mǎi)自己喜歡的。這又是一個(gè)很無(wú)厘頭的誤區(qū)。很多人一天到晚四處看房，挑來(lái)挑去，卻忘記了一個(gè)最根本的出發(fā)點(diǎn)：房子的最基本功能應(yīng)該居住功能沒(méi)有太大問(wèn)題就好。你自己喜歡的別人不一定喜歡，你今天根據(jù)自己的現(xiàn)狀喜歡的，不一定明天還會(huì)喜歡，誰(shuí)也不能保證自己喜歡某一事物一輩子。在房子問(wèn)題上，鄒濤看到很多人隨著家庭成員的變化，當(dāng)初最適用的房子也許就不適用了。當(dāng)不適用的時(shí)候，如果你想變現(xiàn)的時(shí)候別人會(huì)喜歡嗎？就如很多人花幾十萬(wàn)裝修房子，只不過(guò)舒服了幾年就視而不見(jiàn)沒(méi)什么價(jià)值了一樣的道理。
　　鄒濤給您提供的避免本類(lèi)致命誤區(qū)的實(shí)戰(zhàn)操作策略：買(mǎi)大眾化的、最實(shí)用的戶(hù)型。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)時(shí)一定是經(jīng)過(guò)反復(fù)調(diào)研的，某個(gè)樓盤(pán)設(shè)計(jì)得最多的戶(hù)型也是將來(lái)最好轉(zhuǎn)手、換房包括出租的戶(hù)型。
9 m9 @& s3 k2 C) u　　中國(guó)老百姓買(mǎi)房的致命誤區(qū)之五：買(mǎi)房永遠(yuǎn)跌等漲買(mǎi)。很多老百姓總是后知后覺(jué)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市，并不是一個(gè)純市場(chǎng)化的市場(chǎng)，受政策的影響太大太大。鄒濤縱觀98年以來(lái)的國(guó)家住房商品化改革以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)其實(shí)是一個(gè)起伏波段上揚(yáng)的走勢(shì)。在調(diào)查中鄒濤甚至發(fā)現(xiàn)，除了普通自住購(gòu)房者外，有一些把房產(chǎn)做投資手段的人到最后都只是坐了幾回電梯而已，后悔不已。
　　鄒濤給您提供的避免本類(lèi)致命誤區(qū)的實(shí)戰(zhàn)操作策略：如果有人告訴你中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲或者告訴你中國(guó)的房?jī)r(jià)這兩年會(huì)崩盤(pán)，鄒濤只能說(shuō)他一定是在害你。因?yàn)槿魏紊晕⒂辛私庵袊?guó)常識(shí)的人都明白那兩種情況在中國(guó)強(qiáng)大的專(zhuān)政工具下、在經(jīng)濟(jì)理論不適用中國(guó)特色的社會(huì)主義制度里都不可能出現(xiàn)。歷史經(jīng)驗(yàn)證明，不要與國(guó)家作對(duì)，買(mǎi)房一定要講政治，在國(guó)家出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)政策9-12個(gè)月以后且成交量持續(xù)低迷的時(shí)候開(kāi)始考慮選房買(mǎi)。在國(guó)家出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策12個(gè)月后賣(mài)。因?yàn)槟阌肋h(yuǎn)不知道底再哪里，更不可能知道頂在何方；因?yàn)榈酥缶鸵欢〞?huì)漲你不買(mǎi)自會(huì)有大批有眼光的人會(huì)買(mǎi)，有人買(mǎi)了當(dāng)然就止跌了，而漲到一定幅度就鐵定會(huì)開(kāi)始跌你不賣(mài)那些有眼光的人早就賣(mài)了。鄒濤告訴你唯一要做的就是：在別人還在繼續(xù)恐慌期待“大跌、崩盤(pán)”之類(lèi)的時(shí)候你貪婪買(mǎi)入，在別人還在貪婪等再高點(diǎn)的時(shí)候你就恐慌一次快賣(mài)掉逃命吧---你這樣做，是為了更好在中國(guó)這樣一個(gè)特殊社會(huì)里順勢(shì)而為，早日實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)！

閑人

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